Апартаменты или квартира в новостройке: что ликвиднее

Вроде бы всё понятно: квартира — для жизни, апартаменты — для понтов. Но чем глубже копаешь, тем меньше логики и больше нюансов. Особенно, когда дело доходит до слова «ликвидность». Кто-то уверен: «Апарты — это тупик, потом не продашь», кто-то наоборот: «Сдаю уже три года, живу на Бали, всё супер». Где правда? А она, как всегда, посередине — с чашкой кофе и четырьмя листами сравнения по столбикам. Давайте не будем делать таблички, а просто по-человечески разберёмся: что из этого легче продать, сдать, купить и не пожалеть.

Сначала определимся: чем вообще апартаменты отличаются от квартир

На бумаге всё просто: апартаменты — это не жилое помещение. То есть формально вы там как бы живёте, но с точки зрения закона — больше ночуете. А значит:

• Прописка невозможна. Никакой регистрации «по месту жительства», максимум — временная.
• Коммуналка выше, потому что тарифы — как для нежилого фонда.
• Земля под апартаментами — тоже не под жильё, а под деловой или общественный объект.

Но на практике это может выглядеть как обычная квартира. Там есть кухня, душ, спальня, даже консьерж иногда. Просто с юридической точки зрения вы как бы живёте в бизнес-центре, только без дресс-кода.

Квартиры же — это полноправное жильё. Там можно прописаться, получить субсидии, отправить ребёнка в ближайший сад по месту регистрации. И да, звучит стабильно, но не всегда это лучше. Потому что апартаменты могут оказаться выгоднее — если знать, зачем они вам.

А теперь самое интересное — ликвидность

Вот где начинаются танцы с бубнами. Потому что ликвидность — это не просто «можно ли продать». Это насколько быстро и за сколько. А вот тут уже играет целый оркестр факторов: район, метраж, цена за квадрат, инфраструктура, даже отделка.

И самое удивительное — иногда апартаменты продаются быстрее, чем квартиры. Особенно в новых районах, рядом с метро, с хорошей отделкой и под сдачу. Почему? Да потому что они дешевле. Люди приходят с бюджетом 7 миллионов, а квартира стоит 8. Апарты — 6,9. Ну и всё, выбор очевиден.

К тому же у апартаментов часто ярче фасады, лучше дизайн, приятнее лобби, моднее консьерж. Это всё тоже продаёт. А юридические тонкости — ну, не все вникают. Особенно те, кто «на сдачу» или «на 5 лет».

Где апарты правда выигрывают

Если вы инвестор, а не романтик — апарты могут быть золотой жилой. Почему?

• Цена на входе ниже. Значит, порог вхождения меньше.
• Проще сдать. Особенно если апартаменты в локации с потоком: метро, бизнес-центр, МФК.
• Высокая доходность. За счёт той же низкой цены и часто удачного расположения.
• Часто уже с отделкой. А значит — можно сразу запускать арендатора и получать деньги.

Добавим сюда фишки вроде сервиса, охраны, единой управляющей компании — и вуаля: вы не просто инвестор, а владелец маленького мини-отеля.

Но есть и ложка дёгтя — или даже половник

Если говорить о минусах, они тоже есть. Не то чтобы они критичны, но игнорировать не стоит.

• Отсутствие прописки. Для кого-то это мелочь, а кому-то нужно в садик по району.
• Коммуналка кусается. Особенно зимой — там тарифы как в торговом центре.
• Возможные сложности с ипотекой. Да, банки дают, но не все, не всегда и не на всех условиях.
• Непредсказуемость. Законодательство может изменить статус, порядок налогообложения, что-то запретить, что-то разрешить.

То есть если вы хотите купить раз и навсегда, жить там с бабушкой, регистрироваться, голосовать по месту жительства — лучше квартира. Без сюрпризов.

А вот квартиры — стабильность и уважаемость

Тут всё как в учебнике: купил, живёшь, сдаёшь, продаёшь. Да, дороже. Да, не всегда такая яркая архитектура. Да, может быть черновая отделка и ещё год стройки перед вами. Зато:

• Прописка есть — хоть постоянная, хоть временная.
• Коммуналка спокойная — по нормативам для жилых домов.
• Спрос высокий — люди всё равно первым делом ищут «жилое».
• С ипотекой проще — тут банки как рыбы в воде.

Если вы покупаете для жизни или хотите оставить детям — выбирайте квартиру. Она вас не удивит. Может, и не обогатит, но точно не подставит.

Что лучше сдаётся

Если цель — аренда, особенно краткосрочная, апарты — короли. Почему?

• Часто ближе к метро.
• Меньше формальностей.
• Удобнее планировки под студии.
• Есть формат «сервисных» апартаментов с управлением.

Плюс арендаторам часто всё равно, как называется помещение — главное, чтобы была душевая, кухня и не надо было платить 100 тысяч залога.

Квартиры же лучше для долгосрочной аренды. Семьи, студенты, те, кто хочет тишины — ищут жилое. И хотят зарегистрироваться хотя бы временно. А это возможно только в квартире.

А как насчёт перепродажи

Вот тут важно смотреть на рынок. Квартира — это как Toyota: ликвидна в любую погоду. Даже если кризис, даже если рынок встал — квартиру продадите. Может, не за миллион больше, но и не за полцены.

А вот апарты — это больше как спорткар. Пока погода хорошая и дороги сухие — отлично. Но как только появляется неопределённость — интерес к ним падает. Люди боятся сложностей, вопросов с регистрацией, возможных налогов.

Так что для перепродажи лучше работают:

• Апарты в хорошей локации, с классным ремонтом, готовые к аренде.
• Квартиры — в любых ситуациях. Особенно с пропиской и документами без сюрпризов.

Ну и конечно, всё зависит от цели

Выбирайте, от чего вы отталкиваетесь. Вот простая логика:

• Для жизни с семьёй, садиком и планами на 10 лет — квартира.
• Для сдачи на посуточку — апарты.
• Для вложения на 3–5 лет — апарты, если уверены в локации.
• Для перепродажи с минимальным риском — квартира.
• Если нужен ипотечный манёвр — квартира.
• Если «покупаю и не хочу возиться с ремонтом» — апарты.

Но важно помнить: апарты — не враги, не грабёж и не афера. Это просто другой формат. Он не хуже и не лучше — он под другие цели.

Что мы в итоге имеем

Ликвидность — понятие плавающее. В одних условиях быстрее продастся квартира, в других — апарты. Но если вы понимаете, зачем вам объект, и берёте его не на эмоциях, а с пониманием рынка — вы выиграете в любом случае.

Квартира — это как консервы в шкафу: надёжно, предсказуемо, в любой момент открыл — и ужин. Апарты — это скорее сашими: свежо, красиво, вкусно, но надо понимать, с чем едите.

Выбирайте не по названию, а по цели. И тогда любая сделка будет не авантюрой, а осознанным шагом. А значит — ликвидной.