Чем опасны «переуступки» в новостройках

На первый взгляд, всё выглядит шоколадно. Кто-то купил квартиру в новостройке, потом передумал, а вы как раз ищете вариант получше и подешевле. И вот — вам предлагают «переуступку». Типа всё легально, даже договор покажут. «Бери, дружище, не пожалеешь, стройка идёт, сдача скоро, ты сэкономишь, я сэкономлю — все довольны». Но за кулисами этой театральной простоты прячется добрая пачка рисков, которые не всегда видны сразу, особенно если вы впервые сталкиваетесь с такой схемой. И в этой статье мы поговорим о том, какие именно «сюрпризы» таятся за красивым словом «переуступка».

Что вообще такое переуступка, если по-простому

Давайте сначала разберёмся, что это за зверь. Переуступка (она же «договор цессии», если по-умному) — это когда один человек (назовём его Вася) купил квартиру в новостройке, но решил её продать до момента получения собственности. И передаёт свои права требования другому человеку (например, вам). То есть вы не покупаете квартиру как готовый товар, а «входите» в уже существующий договор между Васей и застройщиком. Как бы подменяете его в очереди за ключами.

Звучит не страшно? Ну да. На словах всё гладко, а на деле — кочки, ямы и обрывы. Особенно если вы не юрист и не держите в голове все подводные камни, которые любят затаиться в этих сделках.

Почему кто-то вообще хочет переуступить свою квартиру

Причины могут быть абсолютно безобидными — кто-то развёлся, кто-то передумал, кто-то уезжает в другую страну, а кто-то просто перекупщик, который заранее купил три студии, hoping for the best. Но может быть и по-другому — стройка затянулась, застройщик мутный, деньги нужны срочно, и человек просто скидывает ответственность, как горячую картошку.

А вам-то оно надо — ловить чужую горячую картошку, обжигаясь?

Чем рискует покупатель, если берёт квартиру по переуступке

Вот тут начинается самое весёлое. Давайте без паники, но честно. Риски есть, и они не такие уж экзотические.

1. Застройщик может не разрешить

Да, бывает и такое. Некоторые застройщики ставят условия в договоре: дескать, без нашего письменного разрешения — никаких переуступок. А если сделать без их ведома — можно нарваться на отказ в регистрации или другие неприятности. Плюс иногда за переуступку берут комиссию, причём не 5 рублей, а прилично. Бывает даже 100 тысяч и выше. Вот это «здравствуйте, неожиданные траты».

2. Строительство может заморозиться

Вы покупаете переуступку, всё окей, а потом стройка встала. А у вас нет даже права собственности — вы просто в списке «тех, кто надеется». С обычным ДДУ вы ещё как-то защищены 214-ФЗ, а тут начинается серый туман. Особенно если стройка и так уже на пару лет «опаздывает», а прежний владелец «уступил» права как-то уж слишком охотно.

3. Проверить историю сложнее

Когда вы покупаете готовую квартиру, можно запросить выписку из ЕГРН, посмотреть, кто собственник, были ли аресты, обременения, сколько раз продавали. А тут у вас нет права собственности — у вас право требования. И проверить всё это дело уже не так просто. Продавец может быть под арестом, в банкротстве, под следствием — вы об этом узнаете последним.

4. Можно вляпаться в долг

А если этот Вася купил квартиру с рассрочкой или ипотекой, а потом решил её переуступить, не рассказав, что ещё должен пару миллионов банку? Да, бывают такие душевные продавцы. И вам потом разбираться, кто кому и сколько. А у банка своя логика: он просто скажет, что вы теперь должны выкупить всё. Отличная новость, правда?

А что с ипотекой при переуступке

Если вы хотите взять ипотеку, то некоторые банки не работают с переуступками вообще. Потому что для них это мутная схема: дольщик 1 передаёт права дольщику 2, стройка ещё не сдана, а ответственности — как у взрослого человека, женатого на трёх ипотеках.

Но даже если банк согласен, он может:

Попросить отдельное согласие застройщика.
Увеличить ставку по кредиту.
Заставить делать два договора (один между вами и продавцом, другой — с банком).
Занизить сумму одобрения, потому что «объект не до конца понятен».

Итого — куча бумажек, нервов и впечатлений, как на американских горках, только без ремней безопасности.

Как себя обезопасить, если уж решились

Если вас не испугало всё выше сказанное (а вы храбрый, это уже плюс), вот список того, что стоит сделать, чтобы потом не пить валерьянку вместо кофе.

Проверить продавца. Паспорт, ИНН, справка о судимости (если достанете), наличие долгов. Прямо как в Tinder, только с юристом.
Проверить договор долевого участия. Там должны быть указаны все нюансы: цена, график платежей, сроки сдачи.
Получить письменное согласие застройщика на переуступку. Лучше, если он будет участником сделки.
Понять, есть ли доплаты. Иногда застройщик просит «за воздух» — доплату за уже построенный этаж, парковку или просто «так принято».
Сходить к нотариусу. Необязательно, но желательно. Пусть сделка будет зарегистрирована правильно, а не как «на коленке в подъезде».
Заложить в бюджет расходы на юриста. Не экономьте. Дешевле, чем потом судиться.

Подводные камни посерьёзнее

Есть такие истории, когда на одну и ту же квартиру переуступают права нескольким людям. Да-да, сразу двум. Первый был не очень грамотный, купил «по доверенности», второй по тому же принципу, а потом оба встретились в очереди на ключи. С застройщиком договор у одного, а с реальными деньгами — у другого. Кто прав? А разбирайтесь теперь в суде.

Бывают и случаи, когда продавец — не физлицо, а фирма-однодневка. Она продаёт вам права, деньги получает, а потом — хоп — и самоликвидировалась. Найти концов уже невозможно.

А ещё есть вариант, когда квартира покупалась на материнский капитал, и переуступка делается без учёта интересов детей. И если потом всплывёт, что право нарушено, сделку могут признать недействительной.

Почему переуступка иногда выгодна (несмотря ни на что)

Чтобы не казалось, что всё плохо и мир ужасен, скажем честно: в некоторых случаях переуступка — это реально выгодно.

Можно купить дешевле, чем у застройщика. Особенно если объект почти готов, и продавец торопится.
Можно выбрать квартиру, которой уже нет в продаже: хороший этаж, планировка, сторона света.
Не ждать конца стройки 3 года — покупаете объект, который уже с крышей и окнами.

Но всё это только в том случае, если сделка прозрачная, проверенная и аккуратно оформлена.

Случаи из жизни (немного хоррора)

Вот реальный случай: девушка купила переуступку в жилом комплексе на стадии «котлован плюс табличка с названием». Подписала договор, отдала деньги, получила бумагу. Через год стройка замерла. Через два выяснилось, что застройщика признали банкротом. Через три она узнала, что продавец подал на банкротство и все его сделки — под подозрением. Через четыре года — суд. Через пять — новый дом с другим адресом и другими дольщиками. Через шесть — она с нервным тиком и ипотекой до 2042 года.

Могла ли она всё предусмотреть? Возможно. Но без юриста и опыта — шансы малы.

Где чаще всего встречаются опасные переуступки

Маленькие застройщики без имени и репутации.
ЖК, которые строятся дольше 4 лет.
Объекты в регионах, где нет устойчивой правовой практики.
Фирмы, которые массово скупают студии и потом «скидывают» их через год.
Переуступки «по доверенности» или «через третьи руки».

Особенно насторожитесь, если продавец слишком навязчиво торопит вас подписывать договор. Знаете, как в ларьке с шаурмой — если просят быстрее уходить, шаурма там с секретом.

Сколько всё это стоит на самом деле

Помимо самой суммы за квартиру, могут быть такие дополнительные траты:

Комиссия застройщику за регистрацию переуступки.
Услуги юриста или нотариуса.
Государственная пошлина за регистрацию в Росреестре.
Доплаты за изменение планировки, этажности, наличие балкона (иногда застройщики хитрят).
Непредвиденные «приветики» от продавца — например, долг по рассрочке или ЖКХ (если дом уже сдан, а документы ещё в стадии оформления).

В итоге ваша «дешёвая» квартира может выйти дороже, чем у застройщика напрямую.

Разве переуступки не запрещены законом?

Нет, не запрещены. Но и не регламентированы настолько чётко, как хотелось бы. Закон допускает переуступку прав по договору долевого участия, но это пространство — как поле после снегопада: вроде всё чисто, а яма там есть. Кто провалится — тот и будет потом искать выход.

Что в итоге

Переуступка — штука, как перец чили. Если знаете, как обращаться, и используете дозированно — будет вкусно и бодро. Но если бездумно глотать, потому что все так делают — приготовьтесь тушить пожар.

Для тех, кто не любит сюрпризы:

Проверяйте всё дважды.
Не верьте словам, просите документы.
Не экономьте на проверке и регистрации сделки.
Не бойтесь отказаться, если что-то вызывает подозрение.
Не думайте, что «со мной такого не случится». Случается. И часто.

Не вывод, а просто по-человечески

Если вы решили связаться с переуступкой — не спешите. Это не распродажа носков на рынке, это ваша жизнь, деньги, годы ипотеки и, возможно, бессонные ночи в переписке с юристом. Переуступка — это не зло, это просто инструмент. Но как и любой инструмент, в неумелых руках он может не строить, а разрушать.

Берегите себя и свои нервы. А если чувствуете, что пахнет мутью — проходите мимо. Квартир в мире много, а жизнь у вас одна.