Где в новостройках чаще всего «рисуют» лишние метры

Вы, возможно, уже сталкивались с этим ощущением: на бумаге квартира 43 квадрата, а по факту как-то тесновато, будто у кого-то линейка была не в порядке. Или наоборот — вроде два метра по паспорту, но глазом-то видно, что еле встанешь у окна, а про шкаф лучше и не думать. Так вот, добро пожаловать в мир «рисованных» метров — такой себе параллельной реальности, где цифры на планах живут своей отдельной, слегка фантастической жизнью.

Поговорим честно: да, такое бывает. Не всегда это прямой обман, иногда — творческое переосмысление геометрии. Но если не разобраться заранее, вы рискуете купить не то, что хотели, а то, что маркетинг нарисовал. Давайте разберём, где именно в новостройках чаще всего приписывают лишние метры, как это делают, и что вам с этим всем теперь делать.

Откуда вообще берутся эти загадочные метры

Для начала стоит понять: считать метры — это вам не картошку в мешок грузить. В России даже есть несколько способов считать площадь, и застройщик вполне законно может выбрать тот, который выгоден ему, а не вам.

Есть площадь по СНиПу, по БТИ, по кадастру, по проекту, по договору — и в каждой из них может быть разная цифра. Где-то лоджия считается с коэффициентом 0,5, а где-то — полностью. Где-то стены входят в общую площадь, а где-то нет. А в новостройках ещё веселее: до сдачи дома вообще могут считать как хотят, лишь бы всё сходилось в документах.

Поэтому, когда вам говорят: «у нас квартира 42 метра», уточняйте, это 42 где? В жизни? В бумагах? В космосе?

Лоджии и балконы: вечный обман зрения

Первая и самая популярная история — балконы и лоджии. Вот где застройщики любят разгуляться с калькулятором.

По старым правилам лоджии считались в площадь квартиры с коэффициентом 0,3–0,5. То есть если лоджия 4 метра, то к общей площади приплюсовывали 2. Сейчас же всё зависит от того, как захотел застройщик оформить документы.

А некоторые идут дальше. Например, лоджия с отоплением — а давайте посчитаем её как жилую. А если она остеклена, да ещё и утеплена — ну это же почти комната, правильно?

А по факту вы получаете холодное помещение, где зимой у вас замерзает даже табуретка, и максимум, что туда можно поставить — это сушилку и ящик с зимней обувью. Но за неё вы уже заплатили, как за метр в жилой зоне.

Коридоры с функцией исчезновения

Вторая ловушка — это коридоры. Звучит невинно: коридор как коридор. Но вот незадача — у некоторых квартир коридор занимает 5 квадратов. На плане он смотрится как божий одуванчик: аккуратненький прямоугольничек. А в жизни — тёмный узкий туннель, где невозможно разойтись вдвоём и даже пылесос выглядит как мебель.

Почему так выходит? Потому что коридор может считаться полностью жилой площадью. Даже если в нём не поставить шкаф. Даже если он упирается в глухую стену и нужен исключительно для того, чтобы страдать при переезде.

А ещё коридор может быть оформлен так, что по плану кажется, будто он — часть комнаты. Хотя в реальности — это просто пространство «на сдачу», которое ни к чему не пригодно.

Санузлы, которые выросли на пару метров

Иногда вы видите в описании: санузел — 4,5 квадрата. И в голове уже рождается фантазия: душ, ванна, биде, шкаф, полочки, сушилка. А заходите в квартиру — и понимаете, что ванна тут помещается только под углом, а дверца стиралки открывается ровно в унитаз.

Откуда взялись эти 4,5? А всё просто. В эту площадь могли включить кусок технического короба. Или часть стены. Или в углу какая-то техническая зона, к которой доступа нет, но метры — ваши. Или потолок опущен на 60 см, потому что там коммуникации, но площадь-то осталась.

Санузлы часто рисуют с запасом, чтобы планировка выглядела сбалансированной. В реальности же вы получаете просто ванную «на перспективу», которую придётся перепланировать, если захотите поставить туда хотя бы корзину для белья.

Неочевидные выступы и ниши: они не просто так

Ниши, выступы, странные углы — это отдельная песня. На плане — красота: всё симметрично, гармонично. В реальности же оказывается, что у вас в комнате кусок стены выдается вперёд на 40 см, потому что там спрятан стояк, и мебель теперь надо заказывать у кузнеца из дерева и с сантиметром в руке.

Эти выступы, конечно, тоже считаются метрами. И вы за них платите, как за ровные, честные квадраты. Хотя использовать их можно только как фон для новогодней гирлянды.

Иногда весь этот объём может набежать на целый квадратный метр, особенно если в квартире несколько стояков или инженерных коробов. Причём заранее вы этого не увидите — на рендерах всё будет как по линейке.

Общедомовое имущество, которое почему-то стало вашим

Есть ещё одна хитрая тема — технические помещения. Иногда застройщик оформляет часть коридора как «общедомовую территорию с ограниченным доступом». Но на плане квартиры вы вдруг видите лишние 1,5 метра у входа. Что это? Нишу под шкаф? Подземный ход в соседнюю квартиру?

Нет, это просто попытка вписать чуть больше метров туда, где они не мешают фасаду. Иногда такие участки даже не отделяются стенами, но формально входят в площадь. И вы их оплачиваете, как законопослушный человек, но использовать не можете — там проходят трубы, там вентиляция, там просто «ничего».

Такие фокусы бывают особенно в монолитных домах с нестандартными планировками. В панельках всё проще — там по-другому врут.

Потолки низкие, а метры вроде на месте

Высота потолков — ещё одна ловушка. Вам говорят: площадь — 46 квадратов. Но вот не уточняют, что высота потолков — 2,45. А ведь это не только про ощущение пространства, но и про возможность использовать объём.

Если потолок низкий — воздух над вами дешевле. Но платить вы будете по цене квадратных метров. А по факту жить в такой квартире может быть некомфортно, особенно если вы выше среднего роста или мечтаете о люстре, а не о лампочке на проводе.

Высота — не квадратный параметр, но сильно влияет на восприятие. И когда её занижают, квартира визуально становится меньше. Хотя документы ничего вам не скажут — всё ровно.

Паркинг и кладовки, которым приписывают

И напоследок — бонусный блок. Это не сама квартира, но части, которые вы можете приобрести вместе с ней.

• Паркинг может иметь площадь 16 метров, а вмещать только машину и зеркало.
• Кладовка в 3 метра может оказаться куском узкого коридора с трубами и вентилями.
• Подсобки, подписанные как «техпомещение», могут считаться по цене как жилые квадраты — если очень захотеть.

Тут всё зависит от фантазии маркетолога и щедрости проектировщика.

А теперь внимание: что можно сделать

Самое разумное — быть внимательным. Да, звучит скучно, но это правда работает.

• Всегда смотрите не только на план, но и на экспликацию — где написано, сколько квадратов в каждой зоне.
• Уточняйте, входит ли лоджия, как она считается, утеплена ли, можно ли будет узаконить присоединение.
• Если есть шоурум — сходите. Не поленитесь. Сравните ощущения от бумаги и от жизни.
• Спросите, можно ли сделать обмеры перед покупкой. Не всегда разрешают, но спросить надо.
• Если квартира уже построена — сделайте обмеры после заселения. Это пригодится и для понимания реальности, и если захотите судиться.

И главное — не покупайтесь на красивые рендеры. Они — как фото из Тиндера. Всё красиво, всё светится, но в реальности — иной раз даже стенка не там, где на картинке.

Вместо финала

Метры — штука хитрая. Их можно нарисовать, приукрасить, распределить, как душа пожелает. Особенно если душа — в департаменте продаж. А ваша задача — купить не цифры, а пространство. Пространство, где вам будет удобно жить, неважно, написано там 43, 45 или 47.

Так что считайте, спрашивайте, думайте. И пусть в вашей квартире метры будут не только на бумаге, но и в жизни — чтобы ходить по ней не как по шахматной доске, а с ощущением, что вам действительно есть где развернуться.