Как не попасть на завышенную стоимость отделки от застройщика

Выбираете квартиру в новостройке, листаете сайты, вглядываетесь в рендеры, где всё сверкает белизной, на полу какая-то дизайнерская плитка, а на стенах — благородный серый. И тут бах — «отделка от застройщика». Звучит как подарок судьбы: купил — и сразу заезжай с чемоданом. Только не спешите радоваться. Под этим лаконичным словосочетанием иногда скрываются такие ценники, что проще было бы нанять бригаду художников, которые вам вручную нарисуют стены из мрамора. Причём, нередко отделка по стоимости может составлять половину всей квартиры. А на выходе — ламинат, который лупится ногтем, и двери, закрывающиеся с восьмой попытки.

Разберёмся, как не попасть в эту ловушку и что надо знать, чтобы не отдать лишнее за то, что должно стоить как мешок цемента, а не как поездка в Тоскану.

Почему вообще берут квартиры с отделкой

На бумаге всё выглядит разумно. Купил квартиру — и сразу заехал. Не надо искать бригаду, ссориться с тёщей по поводу цвета стен, объяснять дизайнеру, что вы не хотите туалет в стиле хай-тек. Отделка от застройщика — это как бы беззаботность в коробке: всё уже придумали, всё уже сделали, вам осталось только развесить шторы и вселиться.

Особенно соблазнительно это для тех, кто берёт ипотеку и не хочет потом ещё вкладывать в ремонт. Или кто сдаёт квартиру — завёз икеевский диван, поставил в угол торшер, вот и бизнес пошёл.

Но, как это часто бывает, гладко только на буклете. Потому что застройщик — не филантроп. Он тоже хочет кушать, желательно — вкусно. И если вам кажется, что вы берёте жильё с отделкой по доброте душевной, то нет — вы просто берёте комплект «жильё + маркетинг», где за обои под покраску платите как за шелковые.

Где прячется переплата

Главный трюк — цена в договоре. Там редко пишут, сколько стоит именно отделка. Всё одной строкой: «квартира с отделкой — 11,9 млн». И попробуй пойми, сколько из этого ламинат, а сколько — кирпич.

А теперь представьте: квартира без отделки — 10 млн. С отделкой — 11,9 млн. Разница — почти 2 миллиона. Вопрос: можно ли сделать ремонт на 2 миллиона в 40 метрах? Ответ: можно, и ещё останется на ванну с подсветкой и кухню, где ящики открываются от хлопка.

А теперь откройте отчёт по отделочным материалам застройщика. Часто это:

• Ламинат толщиной 6 мм.
• Обои под покраску из категории «держатся, пока не подул ветер».
• Унитаз, который лучше не закрывать резко, а то треснет.
• Кухня — её нет, зато есть место под неё.

Да, формально отделка есть. Но по факту — это не то, что вы себе представляли, глядя на рендер с дизайнерским светильником и стильными шторами.

Как застройщик объясняет цену

Здесь начинается интересное. Застройщик будет убеждать вас, что:

• У них свой дизайнер, всё продумано до мелочей.
• Они закупают материалы оптом — значит, экономия.
• Ремонт делается по ГОСТу, с гарантией и ответственностью.
• Все бригады сертифицированы, квалифицированы и трезвы.

Звучит красиво, но чаще всего — это маркетинговая обёртка. Вам не показывают себестоимость работ. Не рассказывают, что на тендерах победил подрядчик с минимальной ценой и средней аккуратностью. Не упоминают, что у них на каждом объекте одна и та же планировка, одна и та же дверь, одна и та же плитка, купленная в гипермаркете по акции «3 по цене 2».

А главное — не дают вам выбора. Вам не скажут: хотите вот этот ламинат или доплатите — будет дубовая доска. Нет, у вас будет ровно то, что есть, и привет.

На что стоит обратить внимание, если отделка всё-таки включена

Итак, вы всё же решили взять квартиру с отделкой — по разным причинам. Может, не хотите возиться. Может, ипотека не оставила шансов. Тогда будьте внимательны.

• Запрашивайте смету на отделку. Пусть покажут, сколько и за что.
• Смотрите на список материалов — что за бренд, какая толщина, класс износостойкости.
• Узнавайте, входит ли мебель, техника, кухня — чаще всего нет.
• Спрашивайте, кто будет делать ремонт — подрядчик застройщика или вообще третья фирма, которую в глаза никто не видел.
• Обязательно осматривайте шоурум — не рендер, а реальный пример квартиры с отделкой.

И ещё — попробуйте найти людей, которые уже живут в таком доме. Спросите, как у них ощущения. Часто это будет самый честный источник информации.

Когда отделка может быть адекватной

Иногда застройщик действительно старается. Особенно в бизнес-классе и выше. Там отделка — это часть статуса. Там материалы нормальные, плитка — не из коллекции «дача 2003», а сантехника — не из категории «если что, мы вас не знаем». Там ремонт делают по проекту, и можно даже выбрать один из трёх вариантов цветовой гаммы: серый, серо-бежевый и серо-коричневый.

В премиальном сегменте вам даже предложат обмеры под мебель, сделают встроенные светильники, разложат плитку «ёлочкой», а не «тяп-ляп». Но — и цена будет соответствующая. Там вы платите не просто за отделку, а за впечатление.

А вот в комфорт-классе и ниже — увы, чаще всего отделка носит формальный характер. Просто чтобы было не голо. Чтобы можно было включить свет и не провалиться в бетон.

Бывает ли честная цена?

Да, бывает. Но для этого вам должны показать всё: что входит в отделку, кто делает, какие гарантии. А главное — дать сравнить. Например, квартира без отделки — 10 млн. Та же квартира с отделкой — 10,6 млн. Полмиллиона — это реальная сумма, за которую можно сделать базовый ремонт, если не гнаться за итальянским кафелем и кухней из натурального ясеня.

Если разница такая — скорее всего, отделка действительно просто покрывает работы и материалы, а не служит прикрытием для бонусов менеджера.

Что можно сделать самому, чтобы не попасть

Вот тут начинается практическая часть. Что делать, если вы не хотите отдать деньги за «воздух с линолеумом».

• Всегда сравнивайте варианты — с отделкой и без.
• Считайте стоимость отделки отдельно, исходя из средней цены за квадратный метр ремонта.
• Не стесняйтесь спрашивать документы, схемы, фото отделочных материалов.
• Проверьте, можно ли отказаться от отделки или взять квартиру в другом корпусе.
• Подумайте о ремонте своими силами — иногда он займёт столько же времени, но вы хотя бы будете понимать, где у вас лежат трубы.

Ну и самое важное — слушайте интуицию. Если что-то кажется подозрительно дорогим — так, скорее всего, и есть.

Не ловитесь на белые стены

Отделка от застройщика — это как сюрприз в шоколадном яйце. Только вы заплатили за айфон, а внутри — жёлтая пищалка. Никто не спорит: бывает и хорошо, особенно если застройщик уважаемый, и проект серьёзный. Но чаще всего — это компромисс между «ну хоть не бетон» и «потом всё равно переделаем».

Так что если уж берёте с отделкой — знайте, что покупаете. Не верьте рендерам, верьте глазам. Не верьте словам «у нас дизайнер из Италии», верьте спецификации и смете. И не переплачивайте за то, что потом всё равно придётся переклеивать, переделывать и передумывать.

В мире, где плитка стоит как телевизор, а обои можно поменять, просто на них надувшись, не стоит платить за то, что не доставляет радости. Потому что ремонт — это не обязанность, это продолжение характера. И платить за чужой — странно.