Какие типы планировок хуже всего продаются на вторичке

Если вы хоть раз пытались продать квартиру, то точно знаете это чувство — вы, значит, старались, убирались, повесили шторы по фен-шую, на фотографиях она получилась почти как у дизайнера из Instagram, а люди заходят, смотрят и морщатся, как будто пришли не на просмотр, а на зубного. А всё почему? Потому что планировка «не зашла». Именно она может похоронить самые добрые намерения и самые красивые обои. Есть такие варианты, которые хоть обвесь золотом, хоть поставь в центре арфу — продать всё равно будет сложно. Вот о них сегодня и поговорим.

Хрущёвки: компактно, но не всегда мило

Начнём с классики жанра. Хрущёвка — это как старая «Нива»: вроде бы ещё ездит, но комфорт обсуждается. Эти квартиры проектировались по принципу «лишь бы влезло». Минимум коридоров, максимум экономии, и полный отказ от здравого смысла в некоторых местах.

Типичная проблема — крошечная кухня. Там невозможно не то что готовить, там трудно вдвоём стоять. Холодильник обычно стоит в коридоре, микроволновка на подоконнике, а чайник в ванной — и это не шутка. Плюс проходные комнаты, отсутствие балкона, низкие потолки и окна, глядящие в стену соседнего дома.

Для первого жилья — может быть, пойдёт. Но вот на вторичке такую квартиру легко купить, а вот продать — уже квест с элементами крика.

Смежные комнаты: живите вместе, но поодиночке

Была такая мода — делать комнаты «по цепочке»: заходишь в первую, чтобы попасть во вторую. Как семейный квест: пройди через спальню тёти Лены, чтобы оказаться на кухне. Эти смежные комнаты особенно портят двухкомнатные квартиры. Кто-то мечтает о спальне и гостиной, а получает комнату с проходами, как у вокзального зала.

Разделить эти комнаты можно, но либо за счёт площади, либо за счёт ума и хитрости. А у большинства покупателей нет ни того, ни другого — они хотят, чтобы сразу было удобно, а не через полгода после перепланировки и трёх нервных срывов.

Огромный коридор — зачем?

Есть такие квартиры, в которых коридор — как взлётная полоса. Он занимает треть площади, а толку от него, как от лишнего пальца. Люди заходят и не понимают, где они — в подъезде или уже дома. И ладно бы коридор был с фишкой — кладовкой, встроенными шкафами. А так — просто длинный узкий проход в никуда.

На вторичке такие планировки вызывают у покупателей только одно желание — уйти. Потому что все начинают пересчитывать: ага, 60 метров, из них 12 — коридор, значит, платим за воздух. И идут дальше.

Кухня-гробик и странные формы

Когда кухня настолько узкая, что открыть духовку — это уже проект по оптимизации пространства, а если вы туда занесли стул, то второго человека уже нельзя запускать — всё, капец, теснота. Особенно это актуально для старых домов, где проектировщики, кажется, в жизни не ели дома — потому что как на такой кухне готовить, вообще непонятно.

Есть ещё вариант — кухня с «выступом», скосом или несуразной нишей. Ставить туда мебель — головоломка. Ни стандартные гарнитуры не подходят, ни техника. Вроде 9 метров, а ощущение, что пять из них просто выброшены в урну.

Кривые и косые комнаты: «ломанные» стены

Это тот случай, когда в комнате нет ни одного прямого угла. Такие планировки могли казаться интересными в момент проектирования — архитекторы явно вдохновлялись кубизмом и сериалом «Стар Трек». Но покупатели, увы, не художники. Им нужно поставить шкаф к стене, а не наискосок, чтобы он стоял как грустный столб посреди комнаты.

Ломанные стены, скошенные углы, сужающиеся комнаты — всё это убивает продажи на корню. Потому что людям хочется нормальный прямоугольник, а не геометрию с сюрпризом.

Санузел посреди квартиры

Редкая, но особо печальная конструкция. Когда туалет и ванная расположены так, что глушат собой половину квартиры. Бывает, что из-за их расположения страдает и кухня, и вход в комнату. В некоторых панельках санузел вообще идёт «вперёд лицом» к входной двери. То есть заходите вы домой — и первое, что видите, это туалет. Романтично.

Проблема в том, что перенести всё это сложно — коммуникации не дадут, стены несущие, вариантов минимум. И людям это не нравится. Особенно тем, кто ищет себе жильё для жизни, а не музей странных решений.

Перепланировка — да не та

Есть категории квартир, у которых перепланировка делает только хуже. Например, объединённая кухня с комнатой — модно, но только если сделано аккуратно. А если просто выломали стену, повесили шторку и назвали это студией — у потенциального покупателя нервный тик.

Или тот же «евроремонт» в духе «снесли всё, что можно, и даже то, что нельзя». Иногда в квартирах настолько всё переделано, что БТИ разводит руками. А значит — никакая ипотека, никакое материнство и никакие субсидии не пройдут. И продать её можно только за кэш, да и то со скидкой, как уценённые ботинки.

Угловые квартиры с холодами

Все мы любим углы — но только не в квартирах. Особенно в панельках или кирпиче 70-х. Потому что угловая квартира — это:

Холодно зимой.
Дует из щелей.
Промерзает стена.
Могут быть грибки и плесень.

Если в квартире ещё и окна на одну сторону (например, север), то это уже не квартира, а холодильник с видом на уныние. И никакие тёплые полы не спасут — покупатели просто проходят мимо.

Планировка-загадка: что это вообще было?

Бывают такие квартиры, про которые сложно понять, как в них жили. Например, кухня в «глухом углу» без окна. Или комната 18 метров, но с колонной посередине. Или лоджия, из которой сделали комнату, а кухня стала балконом. Такие «творческие» интерпретации плана превращают квартиру в объект исследования, а не покупки.

Люди приходят и спрашивают: «А где тут жить?» А вам приходится показывать: «Ну вот тут, на бывшей лоджии, диван, а тут, рядом с санузлом — обеденный стол». Звучит, как приглашение в квеструм, а не в квартиру.

Маленькая трёшка и большая однушка

Иногда планировка такова, что трёшка по факту не сильно отличается от двушки. Просто одну комнату поделили пополам и назвали это спальней и детской. Или сделали из кухни гостиную, а кухню засунули в коридор. Вроде бы хочется продать как просторную, но покупатель смотрит и говорит: «Да у меня такая же, только не так мучительно».

То же самое бывает с однушками — особенно в новостройках. Когда площадь 45 квадратов, но всё съел коридор и санузел. А комната осталась 14 метров. И человек чувствует себя как в купе: вроде место есть, а развернуться некуда.

Где такие планировки чаще всего встречаются

Старый жилой фонд до 1970-х.
Малосемейки.
Серии панельных домов, где всё строилось по шаблону.
Нестандартные «творческие» новостройки.
Квартиры, купленные под аренду и перестроенные с фантазией, но без здравого смысла.

Такие квартиры тяжело продать не потому, что они плохие. Просто они требуют объяснения, доработки, фантазии от покупателя. А большинство людей хочет зайти, увидеть и сказать: «Вот тут я поставлю диван, а вот тут будет ёлка».

Что с этим всем делать, если вы владелец

Если вы узнали в описании свою квартиру — не паникуйте. Она не обречена. Просто продажа будет не быстрой, а с подготовкой. Вам нужно:

Сделать хорошие фото, акцентируя внимание на плюсах.
Написать объявление честно, но с теплом.
Продумать возможную перепланировку и показать её покупателю.
Предложить вариант «сделать всё под себя».
Если есть возможность — устраните очевидные неудобства. Например, поставьте компактную кухню, перекрасьте стены в светлый цвет, уберите лишние перегородки (если законно).

Покупатели готовы идти на компромиссы. Но только если квартира не выглядит, как задание по выживанию.

Финальный аккорд

Плохих квартир не бывает — бывают квартиры, которые не понимают. Ну, или те, чью планировку сложно объяснить без PowerPoint и графиков. Если вы продаёте такую — запаситесь терпением, здравым смыслом и чуть-чуть юмором. А если покупаете — не пугайтесь сразу. Иногда самая странная планировка становится любимым домом. Главное, чтобы вы знали, зачем она вам. Всё остальное — дело вкуса, фантазии и хорошего мастера.