Когда выгоднее покупать — на старте или на финише стройки

О, этот вечный вопрос: купить на старте стройки, когда на месте дома ещё весело гуляет ветер и вместо жилого комплекса — щит с рендером и табличкой «офис продаж», или дождаться финального рывка, когда уже стоят стены, подъезд блестит новым домофоном, а вокруг пахнет свежим асфальтом? Каждый вариант — как рулетка. Только вместо шарика — ипотека, а вместо казино — отдел продаж с улыбчивым менеджером и кофе из автомата. В этой статье попробуем разобраться, когда на самом деле выгоднее заходить в покупку. Без пафоса, но с реальными нюансами.

Сначала про старт: романтика, азарт и скидка

Итак, вы приходите на стройплощадку. Вернее, пока это просто забор, пара вагончиков и ощущение, что стройка пока больше в голове, чем в реальности. Вас встречает бодрый менеджер, показывает макеты, размахивает планировками и обещает, что тут будет рай на земле — с фонтанами, школой, детским садом и пиццерией прямо в вашем подъезде. На этом этапе цены, как правило, самые низкие. И это не магия — это стратегия.

Застройщику нужно запустить стройку, получить первую волну денег, показать банкам, что интерес есть. Поэтому на старте действительно можно урвать квартиру с хорошей скидкой. Но и рисков — вагон.

Что может пойти не так?

Застройщик может затянуть сроки. Это классика жанра.
Могут внести изменения в проект — например, убрать те самые фонтаны или школу.
Есть шанс попасть в эпопею «переносы ключей», «временные проезды», «лифта пока нет».
Пока вы ждёте сдачи, в районе могут построить ещё три комплекса — и уже не так интересно жить в этом муравейнике.

Но если вы терпеливый и готовы подождать пару лет, то старт — действительно шанс сэкономить. Главное — не экономить на проверке застройщика. Потому что если вы купите «по дружбе» у компании, у которой в портфеле только обещания, можно остаться с видом на котлован и мечтами вместо ремонта.

Финальная стадия стройки: видно, трогается, почти готово

Теперь переходим к финишу. Это когда дом уже почти построен, отделка фасада на месте, в окнах местами висят занавески строителей, а в подземном паркинге вовсю пахнет бетоном. К этому моменту квартиры ещё есть — не в идеальных местах, но есть. И цена, конечно, выше. Зато вы почти сразу можете заехать. Или, как минимум, не ждать три года, чтобы потрогать дверь своей квартиры.

Плюсы такого варианта:

Меньше ожидания — почти сразу можно делать ремонт.
Видно, что получилось — не нужно фантазировать, где будет парк и будет ли он вообще.
Все документы уже почти готовы — ипотека быстрее, сделки проще.
Риски срыва стройки минимальны — дом уже стоит.

Но и минусов хватает:

Остались в основном «не очень» квартиры — окна на дорогу, первый этаж, странная планировка.
Скидок практически нет — наоборот, иногда цена даже выше, чем по району.
Соседи уже начали делать ремонт — ждите перфораторный симфонический оркестр.
Двор может быть ещё не готов — а вы уже будете ходить в строительных сапогах к своей парадной.

Идея про «серединку» — работает?

Есть те, кто считает, что идеальное время для покупки — когда дом уже вышел из котлована, но ещё не стал «почти сдан». Это как в мультиварке: не сырое, но и не подгорело. В этот момент застройщик уже получил разрешение на строительство, началась активная стадия, и можно трезво оценить ход работ. А цены ещё не улетели в космос.

Такой период обычно попадает где-то между 30% и 60% готовности. Тут ещё можно выбрать нормальную планировку, нормальный этаж и договориться о чём-нибудь приятном — типа скидки, кладовки в подарок или места на парковке.

Если вы не хотите рисковать, но и не хотите переплачивать — это, пожалуй, самый сбалансированный момент. Но он короткий, как акции на чёрную пятницу. Кто не успел — тот покупает остатки с видом на трансформаторную будку.

Как банки смотрят на стройку

Банки — как взрослые на вечеринке: им не до романтики, им важна надёжность. На стадии котлована не все банки готовы давать ипотеку. А если и дают, то:

Строже проверяют застройщика.
Выставляют дополнительные условия — например, повышенный первоначальный взнос.
Чаще требуют поручителей или дополнительные документы.

На стадии 70% готовности или больше — банк чувствует себя спокойнее. Значит, и вам будет проще. Процент может быть ниже, одобрение — быстрее, нервы — крепче.

А если покупать для инвестиций?

Если вы покупаете квартиру не для жизни, а чтобы заработать — например, перепродать ближе к сдаче или сдавать в аренду, то тут старт стройки — ваш лучший друг. Именно на этой стадии можно взять квартиру с разницей 20–30% от финальной цены. Главное — не промахнуться с районом и застройщиком. Иначе потом вместо прибыли — слёзы и объявления «продаю срочно, торг уместен, только заберите уже».

Инвесторы, кстати, любят покупать пачками — по три-четыре квартиры. А потом вешают объявление за объявлением: «переуступка, дом почти готов, срочно». Иногда даже не дожидаются окончания стройки — так быстрее выдернуть вложенные деньги и уйти с прибылью. И вот тут можно, кстати, урвать квартиру на финише, но по стартовой цене — если повезёт нарваться на такого уставшего инвестора.

Психология покупателей: кто когда покупает

Молодые пары без детей чаще берут на старте. У них есть время подождать, и они хотят сэкономить.
Семьи с детьми ищут варианты «вчера». Им важно заселиться быстро — школа, сад, работа.
Люди постарше или с опытом покупки чаще берут на финише — они не верят в обещания, они верят в стены и готовый подъезд.
А вот одиночки, айтишники и прочие свободные души — по настроению. Могут купить на старте, если верят в район, или на финише, если понравилась именно эта квартира.

Как меняется цена по ходу стройки

Застройщики редко повышают цену резко. Обычно она растёт волнами. Вот как это часто происходит:

Этап котлована: минимальная цена, максимальные риски.
Первый этаж: цена поднимается процентов на 5–7.
Средняя стадия (до 50%): ещё +5–10%, особенно если продажи идут хорошо.
Под финиш: +15–20% от изначального прайса.
После сдачи дома: может вырасти ещё, если спрос высокий. А может и остаться на месте.

Иногда бывает наоборот — если стройка буксует, цены не растут вообще. Но это уже тревожный звоночек, и лучше не радоваться, а задуматься: а почему так?

Когда лучше не покупать ни на старте, ни на финише

Бывают периоды, когда покупать невыгодно вообще. Например:

Когда рынок перегрет, и застройщики лепят цены с потолка.
Когда объект стоит в подвешенном состоянии, и стройка замерла.
Когда с застройщиком творятся непонятки: суды, банкротства, передача проекта другим компаниям.
Когда проект выглядит слишком амбициозно, а на деле — один вагончик и бульдозер.

Тут лучше подождать, не рисковать, и поискать альтернативу. Рынок — штука цикличная. Всё, что сегодня кажется последним шансом, завтра может быть в списке уценки.

А как влияет тип жилья: комфорт, бизнес, эконом?

В экономе разница между стартом и финишем может быть огромной — до 30%. В комфорт-классе — уже более плавная. А в бизнесе иногда цены вообще не растут — потому что уже изначально включены все «хотелки».

В бизнес-сегменте важнее не когда покупать, а что именно: вид, этаж, секция, подъезд. Там люди берут не «что осталось», а «что хочется». А вот в экономе и комфорте — кто успел, тот и съел.

Можно ли угадать идеальный момент?

Нет. Точно угадать, когда будет самый выгодный момент, невозможно. Это как пытаться купить доллары по минимуму: всегда найдётся тот, кто купил чуть раньше и чуть выгоднее. Но можно просчитать риски, понять цели и принять взвешенное решение.

Если вы готовы ждать — старт.
Если вам нужно жить здесь и сейчас — финиш.
Если вы инвестор — старт с холодной головой.
Если вы просто человек, которому хочется свой угол — смотрите на качество, а не только на тайминг.

Под занавес — простая мысль

Квартира — это не пельмени, её не берут по акции просто потому, что дёшево. Здесь важен не только момент, но и зачем вы покупаете. Можно урвать квартиру на старте, а потом 3 года нервничать, глядя на забивку свай. А можно купить на финише, чуть переплатить, но уже через месяц жить и вешать шторы.

Так что выгодно — это не всегда про цену. Иногда выгодно — это про спокойствие. Выбирайте своё.