Почему ЖК с башнями часто теряют в цене

Есть такой тип новостроек — с башенками. Многоэтажные шпили, растущие как грибы, особенно в районах, где ещё недавно стоял завод, гаражи и киоск с шаурмой. На рендерах такие башни выглядят почти как Москва-Сити: стекло, высота, панорамы, вечернее освещение — и всё это под лейблом «современный жилой квартал». Но пройдёт пару лет — и выясняется, что цена на эти квартиры как-то не хочет расти, а в некоторых случаях и вовсе тихонько ползёт вниз. Хотя казалось бы — вид-то был с 28 этажа, и охрана у подъезда была, и холлы как в гостинице.

Так почему же ЖК с башнями в реальности не приносят обещанных плодов? Почему люди их сначала покупают, а потом — по возможности — от них бегут? Разбираемся по-человечески, с картинками в голове, а не с архитектурными терминами.

Что такое «башня» в понимании обычного покупателя

Начнём с того, что термин “башня” — он, конечно, не из учебника. Это мы, люди, так называем новостройки, у которых:

• Высотность от 20 этажей и выше. 
• Часто «свечка» — то есть дом, вытянутый вверх, с минимальной площадью застройки. 
• Много квартир на этаже, особенно ближе к нижним уровням. 
• Панорамные окна, стеклянные фасады, модный внешний вид. 

На этапе покупки это выглядит круто. Вид на закат, лифт с музыкой, и даже ощущение, что живёшь в небоскрёбе, как в кино. Но кино — оно, как водится, заканчивается.

Плотность населения: чем выше — тем теснее

ЖК с башнями — это почти всегда история про высокую плотность застройки. Казалось бы, что плохого? На маленьком участке построили много квартир, все довольны. Но когда начинаются будни, становится понятно:

• Лифты перегружены. Особенно в утренние часы. Особенно если один «встал на техобслуживание». 
• Дворы забиты машинами. Башни не предполагают большого двора. А машин много, очень. 
• Мест в школах и садах на всех не хватает. Потому что социнфраструктуру не всегда успевают построить параллельно. 
• На одного человека приходится минимум пространства — в доме, во дворе, в районе. 

Башня может быть одна, а может — десять. Если их десять, то всё, здравствуй, «город в городе» с толпами и пробками даже внутри квартала.

Утомляемость инфраструктуры

Когда на ограниченной территории живёт слишком много людей, всё начинает уставать. Прямо как вы после рабочего дня.

• Лифты. Ресурс у лифтов не бесконечный. В башне они работают как электровеник, и спустя несколько лет начинают ломаться регулярно. 
• Системы отопления и водоснабжения. Особенно страдают верхние этажи: то воды нет, то давление как у старого фонтана в сквере. 
• Мусоропроводы. Они могут быть, а могут не быть. Но если есть — при такой плотности их хочется заклеить навсегда. 
• Паркинги. Даже если подземный — мест на всех не хватает. А при наземной парковке — это вообще вечная игра «угадай, где моя машина». 

Башня быстро стареет. Хотя по документам ей всего-то 5 лет.

Панорама — пока не застроили

Пожалуй, главный козырь башни — это вид. И да, на первых порах он прекрасен. Но кто сказал, что через три года рядом не воткнут такую же башню, которая перегородит весь горизонт? Застройщики не гнушаются продавать “видовую” квартиру, заранее зная, что рядом уже подписано новое строительство.

Классическая ситуация: вы покупали на 24 этаже с видом на реку. Через три года — тот же 24 этаж, только с видом на такую же свечку в десяти метрах. Без намёка на реку.

И попробуйте потом перепродать квартиру, которая называлась «панорамной», а теперь — просто солнечной, да и то с одной стороны.

Ликвидность таких объектов оставляет желать лучшего

Покупатели устают от башен. Им всё чаще хочется чего-то пониже, поспокойнее. И, что важно, постабильнее.

На рынке вторичного жилья покупатели смотрят на башни так:

• «А сколько квартир на этаже?» — если больше шести, морщат нос. 
• «А там лифты не пищат по ночам?» — многие боятся шума, особенно на высоких этажах. 
• «А сколько людей в доме?» — если больше тысячи, часто просто закрывают вкладку с объявлением. 

Башня может быть идеальной в момент покупки, но спустя 5–7 лет она часто становится проблемой для перепродажи. Даже если она ещё выглядит “на уровне”.

Сложности с управляющей компанией

Многоэтажка с сотнями квартир — это всегда вызов для управляющей компании. Наладить обслуживание такой махины сложно. И если УК не очень расторопная — начинается полный ад:

• Уборка подъездов происходит по настроению. 
• Протечки на верхних этажах устраняются “по мере сил”. 
• Коммунальные платежи внезапно взлетают, потому что дом “дорогой”. 
• Консьержка устала, лифт скрипит, цветы в холле завяли ещё в том году. 

А жильцы — они же разные. Кто-то следит, кто-то — нет. Чем больше квартир, тем больше проблем. И не всегда удаётся договориться “всем домом”. Особенно если там 700 квартир.

Лифтовая зависимость

Вы когда-нибудь задумывались, что ваша жизнь зависит от одного механизма? В башне — именно так. Всё, что выше 5–6 этажа — уже некомфортно для подъёма пешком. А если вы на 25-м — вы заложник лифта. Причём навсегда.

Лифт отключился — вы не пошли гулять. Воды нет — не донесли её. Мама приехала — осталась на первом этаже.

И это не гипотеза. Это происходит регулярно в стареющих башнях. Лифты там работают на износ. Причём чем выше этаж, тем меньше людей туда доходит — но проблема у всех общая.

Проблемы с вентиляцией и теплоизоляцией

Вроде бы XXI век, а всё равно встречаются башни, где летом на верхних этажах можно жарить яичницу на полу, а зимой она превращается в ледяной пирог.

• Верхние этажи перегреваются от солнца. 
• Нижние — страдают от сквозняков и запахов из подвалов. 
• Вентиляция общая, но работает как-то точечно — в одной квартире втягивает, в другой — выдувает. 

А потом начинаются споры между соседями. Кто поставил вытяжку с обратным клапаном, кто пробил стену под кондиционер, кто сверлит в три ночи, потому что «здесь слышно только вверх, а не вниз».

Кому вообще подходят такие ЖК

Несправедливо было бы сказать, что башни — это только плохо. Есть категории людей, которым они вполне подойдут.

• Молодые одиночки или пары без детей. Главное — вид и ощущение урбанизма. 
• Инвесторы на краткосрок. Купил на старте, продал на пике. Главное — вовремя сбросить. 
• Поклонники высоты. Да, есть такие. Им важно жить как можно ближе к облакам. 
• Тем, кто хочет всё и сразу. Удобное расположение, фитнес внизу, магазины и метро рядом. Но это временно. 

Если вы покупаете квартиру “на вырост”, для семьи, с расчётом на десятилетия — башня, скорее всего, утомит.

А может, всё дело в том, как строят?

Может. Очень даже может. Застройщики часто делают башни по схеме “высоко — значит дорого”. Но при этом экономят на:

• Звукоизоляции. 
• Материалах фасада. 
• Конструктиве лестничных пролётов. 
• Лифтовом оборудовании. 

И получается, что вид вроде и есть, но до него ещё доехать надо. А если добрался — не факт, что хочется там оставаться.

Что в итоге?

Башня — это модно, эффектно, а в буклете — просто глаз не оторвать. Но покупка квартиры — это не модный показ, а вложение на годы. И когда эффектность проходит, остаются бытовые сложности, которые не закроешь даже панорамным стеклом.

Если вы рассматриваете башню — подумайте о будущем. Не на 1–2 года вперёд, а на 5–10. Захотите ли вы потом там жить? Сможете ли продать без слёз? Не окажетесь ли в ситуации, когда ваша «городская высота» превратится в «урбанистическую ловушку»?

Как говорится, жить высоко — не значит жить удобно. Иногда лучше на седьмом этаже, но с душой, чем на двадцать пятом и с тоской.